(FWA 2026/3/4)ไม่ว่าจะเป็นการลงทุน การมาทำงาน หรือการย้ายถิ่นฐานผ่านการแต่งงาน หลายคนต้องเผชิญกับปัญหาเรื่องเอกสารและที่อยู่อาศัย หากคุณหวังที่จะพัฒนาตัวเองในระยะยาวในไต้หวัน คุณอาจมีความคิดที่จะซื้อบ้านเพื่อขจัดความไม่แน่นอนในการเช่า แต่การ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไต้หวัน นั้นสามารถทำได้จริงหรือไม่? หากฉันได้รับสิทธิการพำนักถาวร ฉันจะมีคุณสมบัติในการซื้อบ้านในไต้หวันหรือไม่? จริงๆ แล้วมันไม่ง่ายอย่างนั้น บทความนี้ได้รวบรวมข้อบังคับทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องและข้อมูลเชิงลึกของตลาดในทางปฏิบัติ เพื่อช่วยคุณวางแผนสำหรับการใช้ชีวิตในระยะยาวในไต้หวัน

ไม่มีหลักต่างตอบแทน แม้จะได้สิทธิพำนักถาวรก็ไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้

ตามกฎหมายที่ดินของไต้หวัน การที่ชาวต่างชาติจะสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันได้หรือไม่นั้น ยึดตามหลักความเสมอภาคและต่างตอบแทน (Principle of Reciprocity) นั่นคือ สิทธิในที่ดินใดๆ ที่ประเทศบ้านเกิดของชาวต่างชาติมอบให้กับชาวไต้หวันในประเทศนั้น ไต้หวันก็จะมอบสิทธิแบบเดียวกันนั้นให้กับพลเมืองของประเทศนั้นในไต้หวันเช่นกัน

ตัวอย่างเช่น หากรัฐบาลญี่ปุ่นอนุญาตให้ชาวไต้หวันถือครองอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้ ชาวญี่ปุ่นก็สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันได้เช่นกัน ในทางกลับกัน หากรัฐบาลยูเครนห้ามชาวไต้หวันถือครองที่ดินเพื่อการเกษตรที่นั่น ชาวยูเครนก็ไม่สามารถถือครองที่ดินเพื่อการเกษตรในไต้หวันได้เช่นกัน

หากต้องการทราบว่าประเทศของคุณเป็นประเทศที่อยู่ในหลักต่างตอบแทนหรือไม่ คุณสามารถตรวจสอบ “รายชื่อประเทศต่างตอบแทนสำหรับชาวต่างชาติในการได้มาหรือตั้งสิทธิในที่ดินในประเทศของเรา” ของกระทรวงมหาดไทยได้

แม้แต่ผู้ตั้งถิ่นฐานใหม่/คู่สมรสชาวต่างชาติที่มีใบสำคัญถิ่นที่อยู่ (ARC) หรือชาวต่างชาติที่ได้รับสิทธิการพำนักถาวร ก็ยังถือว่าเป็นชาวต่างชาติหากพวกเขายังไม่ได้สัญชาติสาธารณรัฐจีน (ไต้หวัน) พวกเขายังคงต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขความเสมอภาคและต่างตอบแทนระหว่างไต้หวันและประเทศบ้านเกิดของตน เพื่อพิจารณาว่าพวกเขาสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่

แม้จะเป็นประเทศต่างตอบแทน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีข้อจำกัด

ตามกฎหมายของไต้หวัน ที่ดินบางประเภทห้ามมิให้โอน ก่อภาระผูกพัน (สิทธิเหนือพื้นดิน, การจำนอง ฯลฯ) หรือให้ชาวต่างชาติเช่า ได้แก่ พื้นที่ป่าไม้ แหล่งประมง พื้นที่ล่าสัตว์ นาเกลือ แหล่งแร่ แหล่งน้ำ ที่ดินที่อยู่ในเขตป้อมปราการและเขตทหาร และที่ดินที่ติดกับชายแดนของประเทศ (มาตรา 17 ของกฎหมายที่ดิน)

นอกจากนี้ยังมีข้อจำกัดเกี่ยวกับวัตถุประสงค์หลังจากที่ชาวต่างชาติได้มาซึ่งที่ดิน โดยจำกัดไว้เพื่อการใช้เอง การลงทุน หรือเพื่อสาธารณประโยชน์เท่านั้น พวกเขาสามารถซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย สถานที่ประกอบธุรกิจ อาคารสำนักงาน ร้านค้า โรงงาน โบสถ์ โรงพยาบาล โรงเรียนสำหรับบุตรหลานชาวต่างชาติ อาคารทางการทูตและกงสุล อาคารขององค์กรสาธารณกุศล และสุสาน

ข้อควรพิจารณาในทางปฏิบัติสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์

นอกเหนือจากคุณสมบัติทางกฎหมายแล้ว ผู้ซื้อยังต้องเผชิญกับอุปสรรคเฉพาะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น นี่คือข้อควรพิจารณาในทางปฏิบัติที่สำคัญ:

  • การจำนองและผู้ค้ำประกัน : แม้ว่าจะได้รับอนุญาตตามกฎหมายให้ซื้อได้ แต่การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นอาจเป็นเรื่องท้าทาย ธนาคารไต้หวันส่วนใหญ่ต้องการให้พลเมืองไต้หวันทำหน้าที่เป็นผู้ค้ำประกันเพื่อลดความเสี่ยง

  • ข้อกำหนดการวางเงินดาวน์ : คนในท้องถิ่นมักจะเตรียมเงินดาวน์ 20% แต่ชาวต่างชาติอาจต้องเผชิญกับเกณฑ์การให้กู้ยืมที่เข้มงวดกว่า

  • ต้นทุนและค่าธรรมเนียมแอบแฝง : การซื้ออสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับเงินสดล่วงหน้าเพิ่มเติม นอกเหนือจากเงินดาวน์ คุณควรเตรียมงบประมาณสำหรับ ค่าธรรมเนียมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (โดยปกติ 1% ถึง 2% สำหรับผู้ซื้อ), ภาษีโฉนดที่ดิน (6% ของมูลค่าอาคารที่ประเมินโดยรัฐบาล), อากรแสตมป์ (0.1% ของมูลค่าสัญญา) และ ค่าธรรมเนียมตัวแทนจดทะเบียนที่ดิน

  • ความเฉพาะเจาะจงของอสังหาริมทรัพย์ไต้หวัน :

    • ผิง (Ping) และ สัดส่วนพื้นที่ส่วนกลาง: ไต้หวันวัดขนาดอสังหาริมทรัพย์เป็น ผิง (1 ผิง = 3.3 ตารางเมตร / 35.5 ตารางฟุต) สิ่งสำคัญคือ ขนาดที่จดทะเบียนนั้นรวมถึงพื้นที่ส่วนกลาง (ลิฟต์ ล็อบบี้) ด้วย ในอาคารลิฟต์สมัยใหม่ สัดส่วนพื้นที่ส่วนกลาง นี้มักจะสูงถึง 30% ถึง 35% ซึ่งหมายความว่าพื้นที่ในร่มจริงของคุณจะเล็กกว่าขนาดรวมที่ระบุไว้อย่างเห็นได้ชัด

    • อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถขอสินเชื่อได้: หลีกเลี่ยงการซื้อ โครงสร้างต่อเติมบนดาดฟ้าที่ผิดกฎหมาย หรือ ที่อยู่อาศัยเชิงอุตสาหกรรม โดยทั่วไปธนาคารจะปฏิเสธการออกสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ เนื่องจากปัญหาด้านกฎหมายและการปฏิบัติตามข้อกำหนดการแบ่งโซนที่ดิน

การจดทะเบียนและการรับมรดก

ยกเว้นการลงทุนพิเศษที่ต้องได้รับการอนุมัติจากกระทรวงเศรษฐการ หรือหน่วยงานส่วนกลางที่มีอำนาจดูแล ขั้นตอนการจดทะเบียนพื้นฐานส่วนใหญ่จะเหมือนกับกรณีการซื้อขายทั่วไป ผู้ยื่นคำร้องควรแนบคำแปลหนังสือเดินทางของชาวต่างชาติและหนังสือรับรองการแบ่งโซนการใช้ที่ดิน หลังจากที่สำนักงานที่ดินได้รับและตรวจสอบเอกสารแล้ว จะส่งเรื่องไปยังรัฐบาลระดับเทศบาลนครหรือเทศมณฑลเพื่อขออนุมัติ ซึ่งมักใช้เวลา 7-14 วัน

ปัจจุบัน ประเทศไทยและฟิลิปปินส์สามารถรับสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้; ชาวสิงคโปร์ได้รับอนุญาตให้ครอบครองชั้นใดก็ได้ของอาคารที่มี 6 ชั้นขึ้นไปเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประเทศอื่นๆ จะดำเนินการตามรายชื่อประเทศต่างตอบแทน (หมายเหตุ: อินโดนีเซีย เวียดนาม และเมียนมาร์ไม่สามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันได้)

สุดท้ายนี้ ชาวต่างชาติที่รับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ไต้หวันจะต้องอยู่ภายใต้ข้อจำกัดของหลักความเสมอภาคและต่างตอบแทนเช่นกัน หากมรดกเป็นที่ดินตามที่ระบุไว้ในมาตรา 17 ของกฎหมายที่ดิน จะต้องขายให้กับพลเมืองไต้หวันภายในสามปีนับจากวันที่เสร็จสิ้นการจดทะเบียนมรดก มิฉะนั้นจะถูกนำไปเปิดประมูลสาธารณะ