作者 王甲律師                                                                                                                                             2026/08/11

高價不動產交易，更需要完善契約保障

不動產交易向來是一般生活中，金額高、法律關係複雜的財產交易之一。對於企業經營過程中，無論是購置或承租辦公處所、勞工宿舍，甚至因企業規模擴大而取得土地、房屋、其他建物等，企業更需留意當中風險。因為從雙方達成合意、簽署契約、支付價金、辦理貸款、所有權移轉登記，到最後完成交屋，每一個程序都涉及不同法律效果與權利義務，對企業而言，金額更是龐大，同時還有租稅因素考量等。當中只要發生疏漏或人謀不臧，一屋二賣或繳交價款後賣家捲款潛逃，因企業不動產交易金額都遠高於一般的日常性營運支出，若因疏漏產生履約爭議，往往需透過訴訟、仲裁或相關法律程序處理，不僅導致交易失敗、財產損失，甚至會衍生民、刑事法律責任，所以對企業或企業主，甚至一般民眾，仍須具備不動產買賣的基本了解，以避免糾紛。

在購屋過程，定會聽聞「公契」及「私契」兩種契約，但對於兩者間的差異、法律功能及使用目的，卻未必充分了解，甚至誤認兩份契約內容應完全一致，或認為僅需簽署其中一份即可。事實上，公契與私契雖同屬不動產買賣契約的重要文件，但兩者存在不同的法律定位、適用目的及使用時機，彼此並非互相取代，而是共同構成完整的不動產交易制度。因此，本次專欄將介紹不動產交易的兩種契約，使企業、企業主或一般讀者能確保交易安全及維護自身權益。

公契與私契的法律定位

依我國現行不動產交易制度，不動產買賣通常會同時簽署「公契」及「私契」。公契是依法向地政機關辦理所有權移轉登記時，法律規定所需使用之契約書，不僅主管機關有制式規定之格式，地政機關也只接受公契進行登記，其主要目的在於完成產權移轉登記及作為課稅依據。而私契係買賣雙方就交易條件所訂立之契約，主要記載成交價格、付款方式、交屋期限、違約責任及其他交易細節，是雙方權利義務的重要依據。兩者在法律功能上各有分工，共同構成完整的不動產交易程序。

此外，公契與私契亦分別涉及不同主管機關之行政管理。例如，公契主要涉及內政部地政機關辦理所有權移轉登記及財政機關課徵相關稅捐，而私契則主要依民法買賣契約規定，由買賣雙方依契約自由原則約定交易內容。兩者雖皆稱為「契約」，但其法律效果及適用範圍仍有所不同。

公契是完成所有權移轉登記的重要依據

相較於私契著重交易內容，公契則偏重於行政管理及物權移轉功能。所謂公契，正式名稱為「土地或建築改良物所有權買賣移轉契約書」，係依主管機關規定格式填寫，用於向地政機關申請辦理所有權移轉登記。

公契內容相對簡要，主要包括買賣雙方基本資料、不動產標示、移轉原因、所有權移轉內容及相關登記事項等，目的在於提供地政機關完成登記程序，同時作為政府課徵土地增值稅、契稅、印花稅及其他相關稅捐之重要依據。因此，公契並非用來完整記載所有交易細節，而是著重於不動產物權變動所需之行政程序。

同時，公契採主管機關統一格式，內容不得任意增刪，其主要功能並非規範雙方交易條件，而是完成法律上所有權移轉程序。

私契則是完整記載交易內容的重要契約

在整個不動產交易過程，私契通常是最先簽署的法律文件，也是最重要的交易契約。當買賣雙方就房屋價格、付款方式、交屋日期及其他交易條件達成共識後，即會簽署私契，以明確雙方權利義務。

私契最大的功能，在於完整記錄整體交易內容，包括實際成交價格、付款期程、頭期款與尾款支付方式、貸款安排、履約保證、交屋條件、違約金計算方式、房屋點交、稅費負擔、瑕疵擔保責任及其他特別約定事項等。由於交易內容繁雜，私契通常內容較為完整，也是日後發生履約爭議時，法院認定雙方權利義務的重要依據。

目前多數不動產買賣，多透過不動產仲介業者進行交易，私契也常搭配履約保證制度，將價金存入履約保證專戶，待完成所有權移轉及交屋程序後，再由履保機構依契約約定撥付款項，降低買方付款後無法取得房屋，或賣方過戶後無法取得價金之交易風險。

公契與私契之差異

整體而言，私契著重交易內容，是買賣雙方約定權利義務的核心文件；公契則著重行政登記及物權移轉，是完成所有權登記不可或缺的法定文件。私契通常記載實際成交價格及完整交易條件，而公契則依主管機關規定辦理登記及相關課稅程序。兩者法律功能不同，在實務上並非擇一使用，而是屬於都需要簽署之契約。

 

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作者簡介

王甲律師/巨曜法律事務所合署律師。

【學歷】國立台北科技大學博士生、英屬哥倫比亞大學商業學程、國立東華大學國際企業研究所碩士。

【經歷】眾博法律事務所律師、億光電子法務長、大同公司法務經理、永豐金控集團(駿瀚)總經理特助、光寶科技集團(閎暉)總經理特助、裕隆集團總管理處、冠德建設總經理辦公室等上市公司商業特助。

現為：金管會外聘專家委員、勞保局外聘專家委員、勞動部講師、勞發署微型鳳凰創業輔導顧問、中華民國勞資關係協進會調解人、Meet Taipei創新創業評審、新北市新創企業募資媒合會委員、台灣董事學會講師、中華民國內部稽核協會講師等。同時，亦為國立陽明交通大學、國立成功大學等大專院校講師。

【專長】金融資本市場、商事法、勞動法、勞資調解、企業規章檢視、法令遵循、行政處分訴願、撤銷訴訟等。

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