作者 王甲律師 2026/08/24
為何必須同時簽署公契與私契？
上期提到，公契與私契是屬於不動產交易過程都要簽署之契約，主要是因為私契係建立買賣雙方債權契約關係的重要依據，其功能在於確認交易是否成立，以及明確規範雙方於履約過程中所應遵守之權利義務，例如成交總價、付款方式、履約期限、違約責任、交屋條件、瑕疵擔保及稅費負擔等。至於公契，則是完成所有權移轉登記所不可或缺之法定文件，若未辦理公契及後續登記程序，即使買賣雙方已支付全部價金，法律上仍未完成所有權移轉，買方亦無法取得完整之物權保障。
換言之，公契重視的是「物權移轉」、私契重視的是「契約履行」，兩者分別保障不同法律利益。
公契、私契與實價登錄制度關聯
自《平均地權條例》及不動產成交案件實際資訊申報制度實施以來，我國不動產交易逐步朝向公開透明發展。現行制度要求申報之成交資訊，原則上應以私契所載之實際成交價格及交易日期作為申報基礎，而辦理所有權移轉登記時，則以公契記載之權利人及登記事項完成相關行政程序。
因此，公契與私契雖具有不同功能，但於實價登錄制度下，兩者內容彼此密切關聯。若刻意低報成交價格、虛報交易內容、填載不實資訊，除可能遭主管機關行政裁罰外，若涉及使公務員登載不實、偽造或變造文書等情形，更可能衍生刑事責任，不可不慎。買賣雙方切勿誤信「做低公契」、「陰陽契約」等以訛傳訛觀念，企圖藉由不實記載規避稅負或其他法律義務，此類行為不僅影響貸款、課稅及後續權利保障，更可能引發行政、民事及刑事責任，其法律風險遠高於短暫所獲利益。
簽署公契與私契時應注意事項
首先，應確認賣方是否為真正所有權人，若由代理人代為簽約，則應查驗合法授權文件，以避免無權代理所衍生之交易風險。其次，應仔細核對土地、建物及車位等標示資料，包含建物門牌、地號、建號、面積及權利範圍是否與最新登記謄本一致，避免標的物認定錯誤。
再者，私契所約定之成交價格、付款方式、貸款條件、交屋日期、違約金計算及房屋點交清冊等內容，均應逐一確認，避免使用模糊文字或空白條款，以降低日後發生爭議。若採分期付款，宜配合履約保證制度，由履約保證專戶保管價金，待所有權移轉及交屋完成後，再依契約約定撥付，以兼顧買賣雙方資金安全。
而公契雖採固定格式，但仍須確認所有權人姓名、身分資料、土地建物標示、移轉原因及相關登記事項正確性，避免因資料錯誤導致登記程序延誤。
常見交易爭議與法律風險分析
依不動產交易實務觀察，契約爭議大多並非源自法律規定不足，而是買賣雙方對契約內容理解不足或未充分審閱所致。例如:部分買方僅注意成交價格，而忽略交屋條件及瑕疵擔保責任；亦有部分賣方未詳細確認付款方式及違約處理程序，以致交易後產生重大履約爭議。
此外，坊間仍偶有利用兩份契約規避稅負之錯誤作法，其法律風險甚高，對於任何涉及不動產交易之契約內容，均應秉持誠信原則，據實記載交易資訊，並於簽約前委請律師、地政士或其他專業人士協助審閱契約，保障交易安全。
建言：理解兩種契約，真正保障交易安全
不動產交易是一項結合法律、金融、稅務及行政程序的複合型法律行為，公契與私契正是其中最核心的兩項法律文件。公契側重完成所有權移轉及配合政府行政管理與課稅制度，私契重在完整約定交易內容及保障雙方權利義務，兩者功能不同，卻相互配合、缺一不可。
在現今實價登錄制度、履約保證制度及不動產交易透明化政策持續推動下，買賣雙方更應建立正確法律觀念，不宜將公契與私契視為形式文件，而應理解其各自承擔之法律效果與責任。唯有誠實記載交易內容、審慎確認契約條款(私契)，並於必要時尋求相關專業人士協助，方能有效降低交易風險，確保財產權益。
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作者簡介
王甲律師/巨曜法律事務所合署律師。
【學歷】國立台北科技大學博士生、英屬哥倫比亞大學商業學程、國立東華大學國際企業研究所碩士。
【經歷】眾博法律事務所律師、億光電子法務長、大同公司法務經理、永豐金控集團(駿瀚)總經理特助、光寶科技集團(閎暉)總經理特助、裕隆集團總管理處、冠德建設總經理辦公室等上市公司商業特助。
現為：金管會外聘專家委員、勞保局外聘專家委員、勞動部講師、勞發署微型鳳凰創業輔導顧問、中華民國勞資關係協進會調解人、Meet Taipei創新創業評審、新北市新創企業募資媒合會委員、台灣董事學會講師、中華民國內部稽核協會講師等。同時，亦為國立陽明交通大學、國立成功大學等大專院校講師。
【專長】金融資本市場、商事法、勞動法、勞資調解、企業規章檢視、法令遵循、行政處分訴願、撤銷訴訟等。
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