(FWA 2026/3/4)Baik berinvestasi, datang untuk bekerja, atau imigrasi melalui pernikahan, banyak yang akan menghadapi masalah administrasi dan tempat tinggal. Jika Anda berharap untuk menetap jangka panjang, Anda mungkin mempertimbangkan untuk menghilangkan ketidakpastian menyewa dan memiliki tempat tinggal sendiri. Namun, apakah proses membeli real estat di Taiwan itu memungkinkan? Jika saya mendapatkan status hak tinggal permanen, apakah saya memenuhi syarat untuk membeli rumah di Taiwan? Ternyata tidak sesederhana itu. Artikel ini merangkum peraturan hukum terkait dan wawasan pasar praktis untuk membantu Anda merencanakan kehidupan jangka panjang Anda di Taiwan.

Tanpa Timbal Balik, Tidak Bisa Membeli Real Estat Meski Punya Hak Tinggal Permanen

Menurut peraturan Hukum Pertanahan Taiwan, apakah warga negara asing dapat memperoleh real estat di Taiwan didasarkan pada prinsip kesetaraan dan timbal balik. Artinya, hak pertanahan apa pun yang diberikan oleh negara asal warga negara asing kepada warga negara Taiwan di negara tersebut, Taiwan akan memberikan hak yang sama kepada warga negara tersebut di Taiwan.

Sebagai contoh, jika pemerintah Jepang mengizinkan warga negara Taiwan untuk memperoleh real estat di Jepang, maka orang Jepang juga dapat memperoleh real estat di Taiwan; sebaliknya, jika pemerintah Ukraina melarang warga Taiwan memperoleh tanah pertanian di sana, maka orang Ukraina juga tidak dapat memperoleh tanah pertanian di Taiwan.

Untuk mengetahui apakah negara Anda adalah negara timbal balik, Anda dapat memeriksa “Daftar Negara Timbal Balik bagi Warga Negara Asing yang Memperoleh atau Menetapkan Hak Atas Tanah di Negara Kita” dari Kementerian Dalam Negeri.

Bahkan Imigran Baru/pasangan asing dengan Izin Tinggal untuk Orang Asing (ARC), atau warga negara asing yang telah memperoleh hak tinggal permanen, tetap dianggap sebagai warga negara asing jika mereka belum memperoleh kewarganegaraan Republik Tiongkok (Taiwan). Mereka tetap harus mematuhi apakah ada kondisi kesetaraan dan timbal balik antara Taiwan dan negara asal mereka untuk menentukan apakah mereka dapat memperoleh real estat.

Pembatasan Tetap Berlaku Meski Ada Timbal Balik

Menurut peraturan Taiwan, beberapa kategori tanah dilarang dialihkan, dibebani (hak guna bangunan, hipotek, dll.), atau disewakan kepada warga negara asing. Ini termasuk: lahan hutan, perikanan, tempat berburu, ladang garam, deposit mineral, sumber air, tanah yang berada di dalam area benteng dan militer, dan tanah yang berbatasan dengan batas negara. (Pasal 17 Hukum Pertanahan)

Ada juga batasan mengenai tujuan penggunaan setelah warga negara asing memperoleh tanah. Ini terbatas pada penggunaan sendiri, investasi, atau tujuan kesejahteraan masyarakat. Mereka dapat memperoleh tanah untuk tempat tinggal, tempat usaha, gedung perkantoran, toko, pabrik, gereja, rumah sakit, sekolah untuk anak-anak ekspatriat, gedung diplomatik dan konsuler, gedung organisasi kesejahteraan masyarakat, dan kuburan.

Pertimbangan Praktis untuk Membeli Real Estat

Selain kualifikasi hukum, pembeli menghadapi rintangan unik di pasar real estat lokal. Berikut adalah pertimbangan praktis utama:

  • Hipotek dan Penjamin: Meskipun diizinkan secara hukum untuk membeli, mendapatkan hipotek lokal bisa jadi menantang. Sebagian besar bank Taiwan mengharuskan warga negara Taiwan untuk bertindak sebagai penjamin guna meminimalkan risiko.

  • Persyaratan Uang Muka: Warga lokal biasanya menyiapkan uang muka 20%, tetapi warga negara asing mungkin menghadapi kriteria pinjaman yang lebih ketat.

  • Biaya dan Pengeluaran Tersembunyi : Membeli real estat melibatkan uang tunai di muka tambahan di luar uang muka. Siapkan anggaran untuk Biaya Agen Real Estat (biasanya 1% hingga 2% untuk pembeli), Pajak Akta (6% dari nilai bangunan yang dinilai pemerintah), Pajak Prangko (0.1% dari nilai kontrak), dan Biaya Agen Pendaftaran Tanah.

  • Keunikan Real Estat Taiwan :

    • Ping dan Rasio Fasilitas Umum: Taiwan mengukur real estat dalam Ping (1 Ping = 3,3 meter persegi / 35,5 kaki persegi). Yang penting, ukuran yang terdaftar mencakup area komunal (lift, lobi). Di gedung lift modern, Rasio fasilitas umum ini sering kali mencapai 30% hingga 35%, yang berarti ruang dalam ruangan Anda yang sebenarnya akan jauh lebih kecil dari ukuran total yang terdaftar.

    • Real Estat yang Tidak Dapat Dipinjamkan: Hindari membeli struktur atap ilegal atau tempat tinggal industri . Bank umumnya menolak untuk mengeluarkan hipotek untuk ini karena masalah kepatuhan hukum dan zonasi.

Pendaftaran dan Warisan

Kecuali untuk investasi khusus yang memerlukan persetujuan dari Kementerian Perekonomian atau otoritas kompeten pusat lainnya, proses pendaftaran dasar sebagian besar sama dengan transaksi umum. Pemohon harus melampirkan terjemahan paspor warga negara asing dan sertifikat zonasi penggunaan tanah. Setelah kantor pertanahan menerima dan memverifikasi dokumen, mereka menyerahkannya ke pemerintah kota madya atau kabupaten untuk disetujui, yang biasanya memakan waktu 7-14 hari.

Saat ini, Thailand dan Filipina dapat memperoleh hak real estat; Warga Singapura diizinkan untuk memperoleh lantai berapa pun dari bangunan dengan 6 lantai atau lebih untuk penggunaan perumahan. Negara-negara lain ditangani berdasarkan daftar kesetaraan dan timbal balik. (Catatan: Indonesia, Vietnam, dan Myanmar tidak dapat memperoleh real estat di Taiwan).

Terakhir, warga negara asing yang mewarisi real estat di wilayah Taiwan juga tunduk pada pembatasan prinsip kesetaraan dan timbal balik. Jika warisan tersebut adalah tanah yang dilarang yang ditetapkan dalam Pasal 17 Hukum Pertanahan, tanah tersebut harus dijual kepada warga negara Taiwan dalam waktu tiga tahun sejak tanggal penyelesaian pendaftaran warisan, atau akan dilelang untuk umum.